Co to jest umowa najmu okazjonalnego

Wynajem mieszkania, domu lub lokalu użytkowego często budzi niemałe obawy wśród właścicieli. Oczywiste jest to, że martwimy się o naszą nieruchomość i chcemy, aby najemca traktował ją z należytą ostrożnością. Do tego dochodzi niepewność o to, czy lokator będzie na czas uiszczać ustalony czynsz oraz, czy wyprowadzi się wraz z końcem obowiązywania umowy. Aby bezpiecznie, a przy tym zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa wynająć mieszkanie należy spisać umowę zabezpieczającą obie strony.

Czym umowa najmu okazjonalnego różni się od zwykłej umowy najmu?

Wyobraź sobie, że decydujesz się na wynajem mieszkania podpisując przy tym zwykłą umowę najmu. Po pewnym czasie najemca zaprzestaje uiszczania czynszu lub doszczętnie niszczy Twoje mieszkanie. W dodatku nie chce się wyprowadzić pomimo wypowiedzenia umowy. Co możesz zrobić w takiej sytuacji? W praktyce okazuje się, że niewiele, albowiem polskie prawo solidnie chroni najemcę. Jedyną nadzieją na odzyskanie mieszkania jest wszczęcie postępowania eksmisyjnego trwającego zazwyczaj wiele miesięcy. Po zakończeniu postępowania otrzymujesz wyrok o wydaleniu najemcy, z którym udajesz się do komornika. Komornik dopiero w tym momencie może przymusowo usunąć niechcianego lokatora z Twojego własnego mieszkania. Bez wyroku nie można w żaden sposób zmusić osoby wynajmującej do opuszczenia lokalu. Kolejną przeszkodą jest trwający od 1 listopada do 31 marca okres ochrony przed eksmisją. Podczas tych kilku miesięcy pozbycie się lokatora jest praktycznie niemożliwe.

Biorąc pod uwagę ewentualne niedogodności związane z najemcami, właściciele nieruchomości coraz częściej decydują się na umowę najmu okazjonalnego. Jej zawarcie wiąże się bowiem z istotnymi przywilejami dla właściciela lokalu. Umożliwia sprawne eksmitowanie najemcy bez przeprowadzania sądowego postępowania o eksmisję. Eksmitowanym nie trzeba zapewniać lokalu zastępczego i można ich wydalić w dowolnym momencie roku, nie zważając na to, czy najemcą jest kobieta w ciąży, osoba małoletnia czy rodzina wielodzietna.

Kto może skorzystać z umowy najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny zarezerwowany jest jedynie dla właścicieli mieszkań lub domów służących wyłącznie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że właściciele lokali usługowych nie mogą skorzystać z tego rodzaju najmu.

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

• okres obowiązywania umowy, który nie może przekraczać 10 lat
• załącznik nr 1 – oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia lokalu w terminie wskazanym przez właściciela
• załącznik nr 2 – pisemne wskazanie przez najemcę lokalu tymczasowego, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji
• załącznik nr 3 – oświadczenie właściciela lokalu tymczasowego wskazanego przez najemcę
   

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego często budzi obawy lokatorów związane z nagłą eksmisją. Najemcy mają jednak zapewnioną ochronę podobną, jak w przypadku najmu zwykłego. Jeżeli osoba wynajmująca w żaden sposób nie narusza zasad obowiązującej umowy, nie może zostać wyeksmitowana przed terminem wygaśnięcia obowiązywania umowy.

Eksmisja lokatora

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opuścił mieszkania, właściciel może wręczyć lokatorowi pisemne żądanie opróżnienia lokalu, dając osobie wynajmującej nie mniej niż 7 dni na wyprowadzkę. Jeżeli najemca nadal pozostaje w mieszkaniu, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji, co do obowiązku opuszczenia lokalu. Akt ten staje się tytułem wykonawczym i jest podstawą prowadzenia egzekucji przez komornika.

Wydalenie niechcianego lokatora w przypadku umowy najmu okazjonalnego przebiega zdecydowanie szybciej niż w przypadku zwykłej umowy najmu i zazwyczaj już samo wręczenie najemcy pisemnego żądania opróżnienia lokalu wywołuje oczekiwany skutek.

Rola notariusza w procesie zawierania umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego może, lecz nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Inaczej jest w przypadku załącznika, który dotyczy oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia lokalu. Oświadczenie musi być bowiem spisane w formie aktu notarialnego. Wówczas najemca powinien stawić się u notariusza, zabierając ze sobą umowę najmu oraz oświadczenie o lokalu zastępczym.