Umowa przedwstępna – czym jest i co powinna zawierać

Zakup nieruchomości to poważna inwestycja wymagająca dużych nakładów finansowych. Do kwestii wyboru odpowiedniego lokalu należy podejść z należytą dokładnością. Pośpiech przy tego rodzaju decyzjach nie jest wskazany. Ponadto kupujący niejednokrotnie posiłkują się finansowaniem zewnętrznym takim, jak kredyt hipoteczny, którego uzyskanie wymaga odłożenia transakcji w czasie. Dlatego też zakup nieruchomości często przybiera formę dwuetapową. W pierwszej kolejności podpisujemy umowę przedwstępną, a dopiero później umowę przenoszącą własność nieruchomości. 

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to porozumienie, w której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy właściwej, czyli przyrzeczonej. Taka umowa nie przenosi jeszcze własności, lecz zobowiązuje sprzedającego do zbycia określonej nieruchomości za ustaloną cenę. Kupujący zobowiązuję się natomiast, że daną nieruchomość nabędzie. Umowa przedwstępna pozwala na odłożenie transakcji w czasie, gdy zawarcie jej w danym momencie jest niemożliwe na przykład w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Przede wszystkim jej treść musi określać obie strony postępowania, czyli informować o tym kto jest sprzedającym, a kto kupującym. Niezwykle istotne jest, aby strony były precyzyjnie określone i aby dało się jednoznacznie zidentyfikować wskazane w umowie osoby. Z tego względu osoby fizyczne powinny podać: imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu tożsamości oraz PESEL. W przypadku osób prawnych wymagany jest adres siedziby, NIP, a także dane osoby reprezentującej.

Umowa przedwstępna powinna ustanawiać ostateczną cenę nieruchomości będącej obiektem zainteresowania stron. Szczegółowego wskazania wymaga również określenie położenia i metrażu nieruchomości oraz wszelkie informacje dotyczące zabudowania, przeznaczenia oraz uzbrojenia. W umowie należy zdefiniować też wszelkie dodatkowe powierzchnie przynależące do nieruchomości, takie jak piwnica, czy miejsce postojowe.
Sprzedający powinien także przedstawić akt notarialny, który potwierdza jego prawo do zbywanej nieruchomości i oświadczyć, że nieruchomość nie jest obciążona prawami rzeczowymi lub roszczeniami osób trzecich. Wskazane jest też, aby wymienić w umowie okazane dokumenty i określić warunki, od jakich zależy zawarcie umowy przyrzeczonej.

Jednak to nie wszystko. Istotnym elementem umowy przedwstępnej jest ustalenie terminu, w którym dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej własność. Może to być zarówno konkretna data, jak i przedział czasowy czy wskazanie na pewne wydarzenie umożliwiające zawarcie umowy właściwej. Ponadto umowa przedwstępna może uwzględniać zapisy dotyczące ewentualnych kar i warunków odstąpienia od umowy. Często uwzględnia się w umowie wpłatę zadatku lub zaliczki przez przyszłego nabywcę nieruchomości. W tym przypadku należy skonstruować paragraf, w którym będą zawarte informacje o wysokości zaliczki lub zadatku oraz terminie i formie ich zapłaty.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – dlaczego warto?

Umowa przedwstępna w odróżnieniu od umowy przenoszącej własność nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego. Sporządzenie umowy przedwstępnej u notariusza wiążę się jednak z istotnymi przywilejami, co skłania wielu kupujących, jak i sprzedających do wyboru tej postaci dokumentu. Umowa przedwstępna spisana w formie aktu notarialnego jest skutecznym zabezpieczeniem dla obu stron, albowiem tylko ona daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Jeżeli któraś ze stron postanowi zrezygnować z transakcji, akt notarialny umożliwi drugiej stronie skierowanie sprawy do sądu i wysunięcie żądania o przeniesienie prawa własności. Wówczas orzeczenie sądu ma taką moc, jak podpis na akcie notarialnym i jest równoznaczne z zawarciem umowy przyrzeczonej. Na drodze sądowej można również żądać naprawienia szkody lub wypłacenia odszkodowania.

Przygotowanie umowy przedwstępnej warto zlecić notariuszowi także dlatego, że zadba on o skuteczne zabezpieczenie obu stron oraz o dochowanie wymogów formalnych umowy. Aby maksymalnie zabezpieczyć interesy klienta bardzo często praktykuje się również ujawnienie aktu notarialnego w księdze wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Dzięki temu zabiegowi możemy ustrzec się przez sytuacją, w której właściciel oferuje nieruchomość kilku kupcom, popisuje z nimi umowę przedwstępną, pobiera pieniądze i wraz z nimi znika. Należy jeszcze nadmienić, że w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup wybranej przez nas nieruchomości, banki najczęściej wymagają zawarcia umowy właśnie w formie aktu notarialnego.